用成本法对房地产作出估价：具体如下

来源：学生作业帮编辑：作业帮分类：综合作业时间：2024/05/12 18:13:29

用成本法对房地产作出估价：具体如下
在13340m²土地上,建有四幢办公室,办公楼甲建筑面积6000m²,乙建筑面积2000m²,丙建筑面积1500m²,丁建筑面积2500m².现有市场比较法求得地价200元/m²；当前条件下建造同类结构的办公楼直接成本700元/m²,间接费按直接成本20%计算,建造利润按直接成本的13%计算.这些办公楼的使用寿命为50年,其年折旧率为3%,办公楼已使用25年,试用成本法对此房地产作出估价.

一、土地价格
土地价格=13340×200=266.8万元
二、建筑物重置成本的求取
假设投资建设期为1年,投资利息取一年贷款利率6%,建设期费用各项均匀投入（评估结果保留两位小数）.
1、建造直接成本=700×（6000+2000+1500+2500）=840.00万元
2、建造间接成本=840×20%=168.00万元
3、投资利息=（840+168）×（（（1+6%）^0.5）-1）=29.78万元.
4、开发利润（建造利润）=840×13%=109.20万元
建筑物重置价格=1+2+3+4=1146.98万元
三、房地产重置成本=建筑物重置价格+土地价格=1146.98+266.80=1413.78万元
四、折旧情况
成新率=（1-3%×25）=25%
五、房地产估价金额
房地产估价金额=重置价格*成新率=1413.78×25%=353.45万元.
正常情况下需要考虑投资利息,条件没有给,但是要考虑的,如果不需考虑,可以不用计算投资利息部分,计算方法上同.
再问：根据：建筑物折旧=建筑物重新购建价格×总折旧率（或者乘以年平均折旧率再乘以其经过年数） ∴建筑物折旧=1146.98×3%×25=860.235万元故房地产价格=1146.98+266.8-860.235=553.55万元最后得到的数不一样。况且，我还没学成新率呢
再答：你是对的，土地部分用的市场法，不需要折旧。

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