如何建立土地节约集约利用激励和约束机制

如何建立土地节约集约利用激励和约束机制

经过16多年的发展和建设,从现代城镇的形状的滩涂围垦的初步发展杭州区.随着工业化和城市化,缺乏发展,土地供需矛盾日益突出,如何促进节约和集约利用土地为社会和经济开发区的服务,我们需要研究和思考及时.为了解决问题,推动杭州下沙区块开发区和快进工业园区的发展,深入研究如何促进节约和集约用地谈谈一些想法的基础上.首先,杭州开发区,杭州,104.7平方公里（包括一些军队,武警农场,监狱空间）,沙下,二白杨街道办事处?行政管辖的节约集约用地状态区,国务院批准的?10平方公里区域的发展.截至2008年底,不符合供地条件的只有28.65公顷土地,土地开发率已达97.1％.近年来,开发区严格管理土地资源,探索建立节约集约用地评价考核体系,省级以上标准的“双控”指标,严格项目准入,放宽容积率和建筑高度发达的,严格控制绿化率和建筑密度,土地开发,不断提高强度,同时积极推进工业用地“腾笼换鸟”,注重挖掘土地利用股票的潜力,土地节约和集约利用不断提高. 1,节约集约土地利用总体较好.但从数据分析来看（见表）,到2008年底,在杭州的土地开发区的速度,供给率,完成率达到97.1％,分别为91.9％,95.9％,有较高的土地发展;工业用地率,高新技术产业用地率达到69.2％,分别占27.1％,最佳土地利用结构,综合容积率,建筑密度,工业综合容积率,工业用地建筑密度达到0.77,25.7％ 1.04,35.3％,土地利用强度较大.在土地使用效率方面,工业用地和高新技术产业用地达12393万元的输出强度/公顷,26589万元/公顷,产生更好的效率.而在管理方面的表现,特别是土地使用监管不到位.杭州发展土地节约和利用程度的集约化综合评价为91.2％,总体不错. 2,还有土地节约与集约利用“短板”.从实际应用的角度来看,虽然在杭州开发区,土地利用强度和产出效能评估的结构状况土地的程度是好的,但工业用地固定资产投资相对强弱指数低,工业用地的容积率要进一步提高生产性服务的比例仍然很低,这些领域需要进一步投资潜力的矿山企业,提高土地利用效率. 3,土地使用的股票由快速有待进一步优化.据估算,目前在杭州,占总面积的14.39％,开发区内未完成144.4公顷的土地.其中尚未完成,而土地供应36.52公顷,供应条件尚未达成79.23公顷土地供应,土地对土地不符合28.65公顷的条件下,主要是在出口加工区.近年来,冲突区的土地资源缺乏的矛盾日益突出,但土地尚未开发,影响了经济和社会的发展,通过有效的措施,以促进发展和建设,以确保有天赋的,有快速使用.二,形势和启蒙和自我面对从宏观的角度来看,随着经济和社会发展的经验,土地要素制约日益突出,在杭州开发区,面临着日益严峻的国土资源管理形势,任务更重,主要表现在：一是,采用严格的土地管理措施,对环境更为严峻.近年来的投影土地供应和需求,国务院,工信部和相关部委相继出台了一系列严格的土地管理政策和措施的重要手段之一,这些非常措施,以表明该国拥有的土地作为宏观调控,土地市场治理整顿将继续保持高压态势,闸门将土地供应更紧张,各项管理措施将更加严格,更加规范.即使是在内需,保增长的情况下,同时保护土地和继续坚持加强监管,落实两个最严格的土地管理制度,坚持18亿亩耕地红线的电流扩展.严防各类违法用地已成为国土工作的部门的首要任务.其次,有限的土地难以满足建设用地需求.经过前几年的开发建设,发展杭州下沙区块的可开发的土地极为有限,虽然有少数的工业用地,但主要是在出口加工区,受这些因素的政策加工区限制,是有一定难度的发展;新城的核心区块虽然基本完成拆迁,但大部分已安排农村户口,离开社会的10％,其他公共用地,社会事业,没有留下太多的空间.前进工业园区发展规划区40平方公里,但仍是目前的90％的基本农田上面,有很多基本农田搬迁调整困难严重制约土地,加上用地指标紧缺,江东“有土地“,而不是”快速与“供需依然突出.三是加大征地规范征地程序在一定程度上的困难.国家颁布的有关土地收购计划“关于完善征地补偿安置制度的指导意见”提出了更高的要求,这无疑将进一步加大征地,征地的难度,延长时间.此外,补偿当前失地农民的要求越来越高,如果处理不当,可能会导致土地冲突和带来不稳定因素.目前,开发区的下沙区块整体征地已经完成,工业园区的发展提出了由于飞地,复杂的土地所有权,低廉的价格,和区历史遗留问题等原因被征地农民认为征地难度较大,发展速度的影响.在节约集约用地方面,国内一些地区和城市已进行了积极探索,积累了一些宝贵的经验和做法,给了我们一个很好的启示和借鉴意义.主要有：1,昆山,经验和做法.国土资源管理是一个全国性的模型中,土地节约集约利用,主要做法：一是坚持严格的标准来规范土地利用和土地集约利用.乡镇产业集群,投资强度省级开发区,国家级开发区,并在不同地区的其他外商投资项目分别不低于400000英亩,500,000,600,000元的私人资本项目不低于250万元/亩.二是厂房的建设,并积极引导工业项目的标准化向园区集中.在城市规划和建设的八个原企业基地,统一建设三个以上的标准厂房,以提供500万美元以下,比公共资助的项目少2000万元生产规模的外商投资项目,容积率高达1.3,设施共享,改变了以往小企业“麻雀虽小五脏俱全”的土地的情况下,大大提高了土地集约利用水平.三是政策导向,力量和提高土地利用的投资效率.工业厂房建设,支持实施收费的和耗时的,同时对整个构建单一的工厂关闭,在上半年两家工厂,三倍以上的工厂送货的方式来鼓励节约用地.第四,采取合理的土地成本,促进土地集约利用.提供不低于12万元/亩的工业用地地价,同时还在全国率先推出了工业用地招拍挂,与土地利用,加强土地集约利用.第五,积极引导农民向城市和农村社区的新焦点.新社区建设拆迁农村居民和农民的安置,村庄整理,小城镇集聚,土地集约利用相结合,涉及的零星宅基地的农民宅基地搬迁和整合,按照“拆一还一”的新政策搬迁到农村居民的社区. 2,广东省的经验和做法.大力推进节约集约用地试点示范省建设的主要做法：一是深入开展“三旧”（旧城镇,旧村庄,旧厂房）改造.研究出台推进“三旧”改造政策,促进产业结构调整和升级,优化用于提高土地利用效率的布局.二是推广使用额外的土地山坡花园低效的工作,确保保护任务完成耕地和耕地的平衡.三,新增建设用地土地分配政策的发展.土地节约集约评价开展制定不同区域,不同项目,引导优惠政策,土地使用土地的高性能项目和地区的实施.四是加大闲置土地处置.通过无偿收回限期开发,异地置换,损失恢复,回到农田,或托管协议,收购了一系列的措施,充分盘活利用闲置土地,减少新增建设用地.第五,加大对土地出让的监督.土地调控制度的建立,以促进有效利用土地,防止新的土地闲置和浪费的出现.六,违法违规用地整治,保持高压态势,严肃查处土地违法案件.少于1000万美元有苏州工业园项目投资进入标准厂房的建议,北京经济技术开发区要求入区企业每亩超过670000美元投资,800亿元产值,40万元以上的税收,上海闵行开发区在补贴效益差的企业搬迁资金,在基础设施建设用地实行城市嘉兴等,这些做法值得借鉴.三,节约集约用地的思考与建议,为当前和今后一个时期,是杭州从“建区”,从“依江发展”,“造城”到“跨江发展”的战略转变时期重点发展区,而且要加快开发区转型升级,实现土地利用和管理的关键阶段跨越式发展提出了更高的要求.节约和集约利用土地,是打破资源瓶颈问题的根本途径,也是土地管理中的关键发展期的未来,要正确处理好土地资源保护之间的关系,保护发展,坚持以正确的指导方针,明确了主要目标,抓住重点,采取坚决有力措施,确保经济社会可持续发展的区域.在指导方针,充分了解有限的土地资源,要正视自己的缺点,从其他城市和实践经验认真学习,以促进更有效地利用土地,不断提高土地的综合效益.关于目标,以适应耕地保护政策的要求,我们必须有一定数量的建设用地,全力保障重点项目,以及土地等主导产业的需求,以确保经济增长,同时也提高建设用地的整体水平集约利用有限的土地指标和土地资源,以创造更好的提高工作效率.在工作举措目前集中在以下几个方面应该是：1,土地节约集约利用的研究,建立了工作机制和系统评估和评价,土地节约集约利用评价考核工作规范化.结合城市的潜力,进行土地集约利用评价,并进一步加强土地集约利用的保育工作,研究土地节约集约利用区成立评价考核领导小组,考核和评价的全过程的实施土地利用,提高项目引进的土地,接受评估和项目评估和项目完成后的轨道严格把好对预先清关和授权前监管机构的批准的评估过程的预评估的决策阶段.与此同时,应该从昆山,苏州等城市的实践中学习,并积极研究制定相关土地集约高效利用的激励,约束办法. 2,全面梳理土地资源的股票,挖掘内涵式发展的潜力,以进一步鼓励建设项目,以扩大地上和地下空间,破解缺乏产业发展空间的冲突.根据评价分析,工业用地固定资产投资和产出强度区目前的实力有一个大的提升空间,园区综合容积率,建筑密度,工业用地和工业用地建筑密度的综合容积率,也有进一步提升的空间.下一步,一是要认真贯彻落实“一调二广两严”的政策,适当调整规划指标和功能布局,继续鼓励企业采取闲置厂房的优势,预留土地和扩张资本扩张等方式来改善综合土地收益股票,一方面进一步更新土地的概念,提高了立体空间资源的认识,同时也保护了人防,城市公共设施和消防安全要求,充分利用地下市政建设和大型设施,并进行地面和地下空间综合开发利用.如果结合地铁建设,用为核心的枢纽站,加强互操作性周边各种配套设施,形成与地面紧密的联系,导致了交通功能,商业,休闲,人防等功能为一体的地下综合公共之一活动空间. 3,进一步探讨如何“腾笼换鸟”,管理办法和措施,挖掘土地内涵机构和机制的发展潜力提供保障.不像城市发展区,这是产业集聚的重要特征,应该有更大的流动性.对于一些长期闲置,崩溃,以及其他企业和产业转移用地的边缘,限期开发,异地置换,协议收购了一系列措施,积极盘活低效利用土地,引进无偿收回新项目或调整土地利用,产业转型升级.接下来,你应该从昆山,上海,广东和实践学习,建立和完善“腾笼换鸟”的工作机制,制定和完善相关管理措施,进一步发挥资产管理公司,土地整理中心的主体作用,继续推动“腾笼换鸟”内涵努力挖掘土地开发潜力,并始终保持生机和活力的区域辐射功能. 4,已达到正确的治疗可扩展性为条件,没有土地,土地及土地供应不符合供地条件做适当的保留.在区域的情况下基本完成,土地供需矛盾日益突出,保留一些未开发的土地有利于可持续发展区.特别是土地和土地不符合的大部分土地供应的条件是不是在出口加工区.在一方面,我们要继续推进出口加工区和保税物流中心的功能叠加（B型）的建设和振兴该地区存量土地,进一步拓展发展空间,另一方面,应适当设置预留部分土地用于开发,在其他城市的实践经验建设一批标准厂房,引导聚焦于小项目的标准厂房,提高土地集约利用水平. 5,在经验基础上的结论下沙土地利用和管理,大力推进土地节约集约利用工作,江东区的.前进工业园开发区杭州40平方公里区江东空间,目前正处于开发阶段开始于一个良好的基础和土地节约和集约利用的条件.总结出来的经验,并从其他城市学习实践的下沙土地集约节约公园把握好工作应着眼于以下几点：一个很好的计划推迟.据块定位,产业科学合理布局,公共设施等土地利用类型,认真落实“一调二广两严”的政策.两个做一个良好的访问.建立健全投资项目联审制度,严格项目选址,环境影响评价,项目建设容积率,输入和输出,如获得评审,严格的质量控制程序,并避免大的,高消费?的区域,污染重,效益低粗放型发展道路.规划建设一批标准厂房或孵化器,积极引导小项目或租赁工业厂房进入孵化器的发展.三好好监管机构的批准.与规划部门,严格把好关的预磨批次的土地部分关闭之前,监管机构的批准批出后,切实提高土地利用的综合效益相结合.同时完善配套环境的基础设施和提高土地开发的价值,有效实施土地拍卖制度,合理控制土地面积的转移,提高土地利用率.安排土地集约利用表目标重量值目标的权重程度的理想值指标得分的子目标强度强度强度得分的得分目标强度杭州经济技术开发区,综合土地价值的程度分指标权重地位的总体评价土地利用状况的100％0.43 0.3 0.32 97.1％,土地开发率97.1％95.0％97.1％91.2％的91.9％完成率100％土地0.36 95.9％95.9％100％土地供应率0.32 91.9％的发展的工业用地率0.25 0.58 69.2％70％98.9％99.4％结构状况0.42高新技术产业用地率27.1％25％100％综合土地利用强度容积率0.26 0.77 0.45 0.8 96.3％97.2％0.22 25.7％ 28％91.8％综合容积0.28工业用地率建筑密度1.04 1.0 100％的工业用地建筑密度0.24 35.3％35％100％0.36有效地输入和输出工业用地工业用地固定资产投资强度1.0 0.36 31941000的效率元/公顷4590万元/公顷69.6％86.1％86.1％工业地产的强度0.36 12393万元/公顷,1.35亿元/公顷土地0.28 26589万元/公顷2.5亿元高新技术产业输出强度的91.8％ /公顷100％管理绩效0.21 0.54绩效土地使用规定期满后项目现场处置率0.47 - （100％）100％100％100％87.8％闲置土地处置率0.53 - （100）％100％100％市场供应的程度土地利用土地补偿0.46 0.54 73.9％75％98.5％73.4％土地拍卖挂率0.46 2.2％5％44％.