论述我国现在土地市场的特点及存在的问题如题

论述我国现在土地市场的特点及存在的问题如题
论述我国现在土地市场的特点及存在的问题?

在我国,土地市场是指国有土地使用权单独或连同其地上建筑物、其他附着物以价值形态流通及流通过程的集合.我国土地市场有以下几个特点：土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权.按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规的规定,城市土地属于国家所有,其所有权不能出让,只能出让使用权,所以在我国土地市场交易的只是国有土地使用权.这种使用权不同于一般的使用权,它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用的权利.土地市场中交易的土地使用权具有期限性.按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定,国有土地使用权出让是有期限的,最高期限按用途分为：居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年.土地价格分为期限价格和用途价格.因为出让的土地使用权具有期限性,所以,同一地块由于使用期限不同,造成出让价格也不相同.另外,由于我国对不同用途的土地在地价上给予了不同的标准,所以,同一块土地因为用途不同,其地价也不同.由于我国土地市场分为土地使用权出让市场和土地使用权转让市场两个层次,而且这两个层次的市场在运行上各有特点,所以不能以一种市场模式对我国土地市场作出评价.土地使用权出让市场是完全垄断市场,在这个市场中,卖方只有一个,即国有土地使用权的出让方———国家.这个市场的运行分为两个过程,第一个过程是政府征用农村集体土地和收回国有土地使用权.第二个过程是政府将其掌握的国有土地使用权出让给土地使用者.中国的土地市场的发展是打破计划手段而以市场方式配置资源的过程,表现为政府主导的强制性制度变迁演进路径.近几年虽然土地的市场化进程发展较快,但原有体制的惯性、土地市场的二元性、政府参与土地经营等方面的因素,使我国的土地市场发育不是很完善,目前土地市场存在许多急需改革的方面,主要问题如下：１．农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象,造成土地市场的“价格双轨制”,扭曲了市场功能.中国的土地制度是土地为国家和集体所有,归属各级政府进行管理.根据相关法律,所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用,集体土地转为建设用地时必须收归国有,然后通过几种方式将之再配置给城市使用者.因此政府拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力.这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易,不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益,所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值；由于可以强制低价从农村获得土地,助长了对土地的无效利用,造成城市“摊大饼”式粗放扩张,加大了农田流失率；地方政府通过土地征用获得大量预算外收入,形成“土地财政”,助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖,也导致土地储备制度功能异化；由于土地价格双轨制的价格差,出现了大量的寻租现象,为腐败创造了可能.２．管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题.中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展,但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题,管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵盖面不健全.在我国宪法中表明政府为了“公共利益”有权征用土地,但在《土地管理法》中对“公共利益”没有进行明确的阐述和界定,也没有对其具体范围进行严格限定.这类限制的缺乏,为政府垄断土地一级市场提供了便利.在此框架下,政府既作为土地的惟一供给者参与市场,同时又是市场的仲裁者,政府角色的双重性导致强制性征地范围过于宽泛；其次在土地补偿方面存在法律缺陷.在土地管理法下,土地的价值是根据其在城市的位置来确定的,它与补偿的目的无关,而土地征用的补偿标准是与过去三年农业年均产值的倍数相关联.在土地被作为商业用途时,给农民的补偿明显会低于政府从最终使用者那里获得的转让费.考虑到城乡之间的收入和生活水平差距及扩大趋势,补偿标准过低.总之,我国土地方面的法律法规在一些重要的活动领域缺乏明确、适当的规则,缺乏规制土地储备的框架,缺乏规制土地收益权质押贷款的政策,等等.